27.1.07

Mientras tanto...

Macromundo guarda silencio por necesidades del guión pero la máquina no está parada.
Pego aqui el artículo de Alberto Noguera "La cortina de Humo" en el que hace un resumen excelente de la situacion actual:


La cosa está yendo más rápido de lo que nos esperábamos. El Gobierno y los bancos van sacando datos con cuentagotas. En un primer momento, todo parece tranquilo. La notita de prensa de la ministra dice que los precios "continúan su desaceleración" y anuncia una subida en 2006 del 9,1%. Hasta ahí todo tranquilo, ¿no? Los precios van aterrizando suavemente hasta confluir con la inflación.

Pero más abajo, en esa misma notita de prensa, aparece un datito extraño:
El número de transacciones inmobiliarias fue en el tercer trimestre de 2006 de 221.610 viviendas lo que supone una disminución de un 12 % frente al trimestre anterior.
¡Un 12% en un trimestre! ¿Y por qué no nos dan datos del cuarto trimestre? Esto es un misterio. Y a eso hay que añadir otro dato:
El número de viviendas compradas por los residentes españoles fue de 192.173 viviendas, el 86,7% del total frente al 85,5% del trimestre anterior, mientras que los residentes extranjeros compraron 23.798 viviendas, el 10,7% frente al 11,7% del trimestre anterior.
Es decir, que si los españoles están parando de comprar, los extranjeros aún lo hacen más deprisa. Se esfuma, entonces, el sueño aquel de que los inmigrantes o los turistas comprarían todo el stock.

Esto no es más que el principio de algo. Pero es que lo mejor no está ahí. Lo mejor están en la paginita con los precios de la vivienda libre. De entrada, no se puede acceder a los precios de los municipios de más de 25.000 habitantes. Otro misterio sin resolver. Pero sí que se puede acceder al Excel de las capitales de provincia.

Como sabemos que las burbujas inmobiliarias empiezan y acaban en las grandes ciudades, y sabemos que Madrid ha sido la Ciudad Burbuja por excelencia, pues vamos y miramos Madrid:
  • Precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre nueva en el cuarto trimestre de 2005: 4.014,4 €.
  • Precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre nueva en el cuarto trimestre de 2006: 3.914,6 €.
  • ¿No bajaban? Caída nominal del 2,48% en un año. Añadimos inflación: caída del 5,18%. Para hacerlo bien tendríamos que añadir la inflación de Madrid, que no la conozco. Tal vez haya sido más alta.
¿Pero por qué la vivienda usada sí que ha seguido subiendo, aunque poco? Para mí hay varios motivos: las promotoras tienen mejor información que los particulares y saben que los precios bajarán más; además, tienen márgenes de beneficio más altos y pueden rebajar sin perder dinero. La vivienda de segunda mano tiene un precio opaco, gran parte se entrega en B. Las cifras de precios de vivienda usada no valen apenas nada. Ya hace tiempo que dijimos que las rebajitas serían más rápidas en la vivienda nueva, y aquí está.

Y para confirmar todo esto, no faltaba más que un acojonante informe del BBVA en el que, entre grandes letreros de "frenada ordenada", "ajuste gradual" y "tendencia de moderación", aparecen dos gráficas que hielan la sangre.

La primera confirma la tesis del octubre rojo. Fijaros en la línea azul: a partir de finales de septiembre las hipotecas ya caen a valores absolutos negativos. El torniquete de Trichet está cortando rápidamente la hemorragia:

graficabbva1


La segunda gráfica muestra en la línea roja las hipotecas dadas a "los hogares". Es decir, a los particulares. El frenazo se ve claramente. La línea azul, en cambio, muestra el "crédito privado", es decir, a empresas. Pero fijaros en la línea verde: el crédito hipotecario cae casi de forma vertical. No ha habido un bajón tan abrupto ni en la crisis del 93:

graficabbva2


La interpretación que alguien ha dado en Idealista me parece bastante convincente: la Banca se encuentra entre la espada y la pared. Si aparece diciendo que los precios van a bajar, puede precipitar el colapso, se desploman los precios, no se vende nada, los promotores no les pueden devolver lo que les deben, aunque intenten embargar esas promociones su precio de mercado será mucho menor que el capital a devolver. Lo mismo puede pasar con los particulares. Pero claro, si siguen con el grifo del crédito abierto a tope, el castañazo al final será mortal de necesidad. Sólo queda intentar la técnica de la vaselina, que no cunda el pánico, todos tranquilos, vamos a plegar las velas.

Mientras tanto, sus amigos del Gobierno, con los huevos de corbata, lanzan la cortina de humo, ayudados por sus vasallos en los medios: todo va según los planes. Que nadie se mueva. El motor derecho ha fallado, el izquierdo saca humo, el piloto se ha tirado por la ventana, pero el suelo aún está muy lejos, el avión está descendiendo suavemente...


Gracias Alberto por tu artículo.

2 Comments:

Blogger Hiperion said...

Respecto a que no se pueda acceder a los municipios de más de 25000 habitantes, se debe simple y llanamente a que han puesto mal el enlace.

Si se accede a el directorio del que cuelga el documento, podemos vber los documentos que estan colgados, y entre ellos, los que muestran los valores "deseados", son los que comienzan por psu. Como tengo tendencia a pensar que existe más incompetencia que mala intención, para mi el "misterio" esta resuelto.

De todas maneras, me temo que son datos demasiado "cercanos" en tiempo para sacar una conclusión tan tajante (Ojala fuese cierta).

Cabe la posibilidad de que exista cierta dinámica de subida/bajada a lo largo del año, según las fechas en las que la gente compre. Si es el caso, y tomando la tendencia de 2005, bajaría un poco más en el primer trimestre, pero luego subiría en el segundo. ¿Nadie tendrá guardados los datos de 2004?

Aunque me muero por tener los datos de los últimos 10/20 años para poder decir algo con fiabilidad. ¿Sabe alguien donde obtenerlos?

28/1/07 00:00  
Blogger Alxemi said...

Gran descubrimiento Hiperion, le he pasado el dato al autor del artículo por si quisiera utilizarlo, mil gracias ;)

28/1/07 02:22  

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